Kira hukuku, taraflar arasındaki güç dengesizliğini gözeterek kiracıyı koruyan bir mantık üzerine kuruludur. Bu nedenle tahliye, kiraya verenin serbestçe kullanabileceği bir hak değil; kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplere dayanan istisnai bir imkândır.
Tahliye sebepleri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, iki ana grupta toplanır.
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler
- Gereksinim: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
- Yeniden inşa veya esaslı onarım: Taşınmazın kullanımının imkânsız hâle geleceği kapsamda bir imar veya onarım çalışması bulunması.
- Yeni malikin gereksinimi: Taşınmazı sonradan edinen kişinin, edinme tarihinden itibaren belirli süre içinde yazılı bildirimde bulunması koşuluyla ihtiyaç iddiası.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi. Taahhüdün kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olması gerekir.
- İki haklı ihtar: Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez haklı olarak ihtar edilmesi.
- Kira bedelinin ödenmemesi: Verilen süre içinde ödenmemesi hâlinde, temerrüt nedeniyle tahliye.
- Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu bulunması: Sözleşme kurulurken kiraya verenin bunu bilmemesi koşuluyla.
Her tahliye sebebinin kendine özgü ihtar şekli, ihtar süresi ve dava açma süresi vardır. Usulüne uygun olmayan bir ihtar, esasen haklı bir talebi dahi reddettirir.
Zorunlu arabuluculuk
Kiralanan taşınmazların tahliyesi ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Bu aşama atlanarak açılan davalar, esasa girilmeksizin usulden reddedilir.
Önemli bir ayrım: icra yoluyla tahliye talepleri bu kapsamın dışındadır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız tahliye takibi için arabuluculuk şartı aranmaz.
Kira bedelinin tespiti ve artış
Taraflar kira artış oranını serbestçe kararlaştırabilir; ancak bu oran, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede artış hükmü bulunmuyorsa veya beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, hâkimden kira bedelinin yeniden tespiti istenebilir.
Kira tespit davasının yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiraya verenin yazılı bildirimde bulunmuş olması hâlinde, tespit edilen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde tespit, ancak bir sonraki kira yılında hüküm doğurur.
Pratik öneriler
- Kira ödemelerini mutlaka banka üzerinden ve açıklama yazarak yapın veya alın. Elden ödeme, ispat açısından en zayıf yöntemdir.
- Sözleşmeyi yazılı yapın; depozito, ortak gider ve demirbaş listesini eke bağlayın.
- Tahliye taahhüdü alınacaksa, tarihini ve düzenlenme zamanını doğru kurgulayın.
- İhtarnameyi noter aracılığıyla gönderin; tebliğ tarihini dosyanızda saklayın.
